《Urban Development Investment and Financing Planning Practice》
序一 推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要更加重視前期研究工作
黨的十八大把新型城鎮(zhèn)化作為國家戰(zhàn)略提了出來，這項(xiàng)工作的成敗對完成十二五規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)中國夢有著舉足輕重的影響。城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)緊密相連，而任何區(qū)域的開發(fā)都是眾多項(xiàng)目的集合，作為一個(gè)項(xiàng)目集群，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目要比單個(gè)項(xiàng)目復(fù)雜得多，其前期研究和實(shí)施工作應(yīng)該更加慎重。
對于單個(gè)項(xiàng)目而言，我國的咨詢行業(yè)已經(jīng)形成了比較成熟的服務(wù)體系，也取得了很好的成效。這些工作包括編制項(xiàng)目建議書、工程可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告以及提供工程設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理服務(wù)等，每一項(xiàng)工作都已經(jīng)建立了科學(xué)的方法論而且積累了大量可供參考的經(jīng)驗(yàn)。
對于區(qū)域開發(fā)而言，目前咨詢工作往往集中在各項(xiàng)規(guī)劃（如總體規(guī)劃、控制性規(guī)劃、各種專項(xiàng)規(guī)劃等）的編制上，一般在城市規(guī)劃完成以后就直接進(jìn)入單個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)階段。規(guī)劃可以解決區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)可行性問題，那么怎么解決經(jīng)濟(jì)可行性問題呢？區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目集各類項(xiàng)目之大成，極其復(fù)雜，要采取什么樣的開發(fā)和融資方式才能保證整個(gè)區(qū)域的開發(fā)順利完成呢？這些都是現(xiàn)實(shí)中區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目前期決策工作中的空白。
過去十年來全國各地進(jìn)行了大規(guī)模的城市化實(shí)踐，在取得輝煌成就的同時(shí)也留下了很多問題，比如公共設(shè)施不配套、半拉子工程、城中村、“鬼城”等等。這些問題大大降低了區(qū)域開發(fā)工作的投資效益，浪費(fèi)了大量社會(huì)資源，使城市發(fā)展的效果大打折扣。究其原因，還是前期工作缺失造成的。新型城鎮(zhèn)化如何避免重蹈覆轍呢？
大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥同志請我為他們的新書《城鎮(zhèn)開發(fā)投融資規(guī)劃實(shí)務(wù)》作序。閱讀完書稿之后很受啟發(fā)，這本書在一定程度上回答了上述問題。大岳在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上對區(qū)域開發(fā)的投融資和開發(fā)模式問題進(jìn)行研究，運(yùn)用投融資規(guī)劃的方法，聚焦資金統(tǒng)籌環(huán)節(jié)，架起規(guī)劃和建設(shè)之間的橋梁，為區(qū)域開發(fā)的實(shí)施工作提供了重要的指引。
書中引述了大岳完成的大量項(xiàng)目案例，具有很強(qiáng)的實(shí)踐意義。北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)這幾年城鎮(zhèn)化搞得紅紅火火，得益于大岳咨詢協(xié)助當(dāng)?shù)卣幹频耐度谫Y規(guī)劃得到了很好的落實(shí)。河南省上蔡縣的領(lǐng)導(dǎo)在親眼目睹了洪雅縣運(yùn)用投融資規(guī)劃發(fā)生的巨變后，縣委書記和縣長到大岳親自登門拜訪。當(dāng)?shù)卣c大岳一起制定的投融資規(guī)劃統(tǒng)一了干部的思想，改變了干部的觀念，為上蔡縣的城鎮(zhèn)化提供了強(qiáng)有力的作戰(zhàn)方案。這種做法如能廣泛推廣一定會(huì)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
黨中央國務(wù)院三令五申要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，在城鎮(zhèn)化領(lǐng)域就是要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。人們對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式有各種各樣的解讀，無論怎么解讀，少走彎路、減少浪費(fèi)、提高效率都是題中應(yīng)有之義。投融資規(guī)劃通過大量系統(tǒng)性的前期工作，對區(qū)域開發(fā)過程中可能遇到的各種問題在前期進(jìn)行充分的考慮并研究解決方案，避免了實(shí)施工作中的磕磕絆絆。從某種意義上說，投融資規(guī)劃已經(jīng)成為了轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的重要手段之一。
創(chuàng)新是時(shí)代的主旋律，沒有創(chuàng)新就沒有社會(huì)進(jìn)步，咨詢行業(yè)也需要?jiǎng)?chuàng)新。中國的咨詢業(yè)為單個(gè)項(xiàng)目的可行性和實(shí)施做了大量富有成效的工作，但對項(xiàng)目群的咨詢工作參與不多。某種程度上講，項(xiàng)目群的咨詢工作更應(yīng)該受到重視，因?yàn)閱蝹€(gè)項(xiàng)目失敗的影響是小范圍的，而在區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目群中一個(gè)項(xiàng)目的失敗很可能對整個(gè)區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。大岳咨詢的探索是咨詢行業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一種創(chuàng)新，值得鼓勵(lì)。
提高城市建設(shè)和管理效率是咨詢行業(yè)的共同使命，我向從事城市建設(shè)和管理工作以及咨詢業(yè)的專業(yè)人士推薦大岳咨詢的《城鎮(zhèn)開發(fā)投融資規(guī)劃實(shí)務(wù)》一書，希望能引發(fā)大家的共同思考和實(shí)踐探索。投融資規(guī)劃作為一種新生事物，還有不少需要完善的地方，這并不影響此書對讀者的啟發(fā)和參考價(jià)值。
中國工程咨詢協(xié)會(huì)會(huì)長 王武龍
2013年6月于北京
序二 切實(shí)發(fā)揮投融資規(guī)劃在新型城鎮(zhèn)化中的作用
2008年底我組織同事把大岳多年來發(fā)表的關(guān)于投融資規(guī)劃的文章進(jìn)行整理，出版了《投融資規(guī)劃——架起城市規(guī)劃與建設(shè)的橋梁》一書。書中主要回答了我們在投融資規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)踐中遇到的一些問題，比如：如何從投入產(chǎn)出的角度實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的資金平衡？如果資金不能平衡如何對城市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整？城市政府有哪些資源可以用于城市規(guī)劃的實(shí)施？資金缺口有多大以及用什么樣的融資模式解決？應(yīng)該用什么樣的開發(fā)模式來實(shí)施城市規(guī)劃？什么樣的開發(fā)時(shí)序能夠保證資金流的正常周轉(zhuǎn)和開發(fā)價(jià)值的最大化？等等。這些問題看似簡單，在各地實(shí)踐中卻鮮少有人能給出滿意的答復(fù)。我們希望用投融資規(guī)劃這個(gè)方法幫助地方政府回答并解決這些問題，以期提高城市建設(shè)的效率。
一晃五年時(shí)間過去了，我?guī)ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)在全國各地又完成了大量投融資規(guī)劃項(xiàng)目，為中國的城市建設(shè)少走彎路盡了綿薄之力。在這個(gè)過程中，我們對投融資規(guī)劃的認(rèn)識(shí)也有了進(jìn)一步提高。為了支持國家的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，我又組織同事以這些年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，編寫了《城鎮(zhèn)開發(fā)投融資規(guī)劃實(shí)務(wù)》這本書。
如果把實(shí)施城市規(guī)劃比作一場戰(zhàn)役，那么投融資規(guī)劃就是作戰(zhàn)方案。其致力于對城市規(guī)劃實(shí)施過程中可能遇到的投融資有關(guān)問題提前統(tǒng)一研究解決方案，避免在實(shí)際工作中出現(xiàn)問題時(shí)再想如何解決。這樣很可能造成臨時(shí)抓瞎、措手不及等種種不利局面（甚至一個(gè)小問題給全局造成極不利影響）。我們曾經(jīng)為一個(gè)縣級(jí)市做過片區(qū)的投融資規(guī)劃，在向市委書記和市長匯報(bào)的時(shí)候，很多我們認(rèn)為是基礎(chǔ)性的內(nèi)容卻令他們覺得很新鮮甚至眼前一亮。比如我們綜合土地開發(fā)各種成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入等因素測算出可出讓的經(jīng)營性土地成本高達(dá)每畝100多萬元，這使得當(dāng)?shù)卣^一次意識(shí)到以前和投資人合作BT項(xiàng)目時(shí)提供給他們的土地估價(jià)太低了，每畝才不足50萬(由于當(dāng)時(shí)沒有完整的測算，50萬的估價(jià)基本上是拍的)！類似的看起來低級(jí)的問題幾乎無處不在，不斷重復(fù)發(fā)生，給政府造成了很大損失。應(yīng)該說，資金問題的解決是落實(shí)城市規(guī)劃的核心，以投融資規(guī)劃為指引實(shí)施城市規(guī)劃，城市建設(shè)工作就可以做到有條不紊、穩(wěn)步推進(jìn)。
投融資規(guī)劃的一個(gè)重要作用是將房地產(chǎn)市場因素和資本市場因素融入城市建設(shè)之中。其實(shí)，投融資規(guī)劃要解決的問題，所有城市建設(shè)者都遇到過，對其中的有些問題也做過思考，但一來很少有人對面臨的所有問題進(jìn)行過系統(tǒng)的思考，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的多；二來與房地產(chǎn)市場和資本市場的實(shí)際情況結(jié)合不夠緊密，多數(shù)人是憑著自己的感覺做出判斷。要做投入產(chǎn)出分析，就必須緊密考慮市場因素而不是拍腦袋，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的研究結(jié)果才有指導(dǎo)意義。制定融資方案需要與資本市場聯(lián)系起來。中國改革開放三十多年積累了很多很好的融資模式而且還在不斷創(chuàng)新，把這些融資模式有效運(yùn)用于城市規(guī)劃的實(shí)施，不僅能夠解決資金的需求問題，還能有效降低資金成本。與房地產(chǎn)市場和資本市場結(jié)合是專業(yè)性很強(qiáng)的工作，不能馬馬虎虎去做。
編制投融資規(guī)劃還是一個(gè)統(tǒng)一思想的過程。投融資規(guī)劃涉及的范圍很廣，城市主要領(lǐng)導(dǎo)要參與、很多政府部門和機(jī)構(gòu)也要參與，大量問題的解決是上下共同想辦法的結(jié)果。在解決問題的過程中時(shí)常會(huì)發(fā)生沖突，有的可能是因?yàn)檎`解、有的可能源于傳統(tǒng)觀念的束縛、還有的可能來自于局部利益取向。不管沖突來自哪個(gè)方面，通過做投融資規(guī)劃形成最終的解決方案就能極大地減少規(guī)劃執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的困難和內(nèi)耗。投融資規(guī)劃制定過程中會(huì)有幾次大的匯報(bào)，“作戰(zhàn)方案”在這個(gè)過程中會(huì)被從上到下廣泛傳播和理解。當(dāng)所有城市建設(shè)者都充分理解并做好了心理準(zhǔn)備的時(shí)候，城市規(guī)劃落實(shí)的效果無疑會(huì)很好，這比僅執(zhí)行長官意志不知道會(huì)好多少倍。不僅如此，在這種方式下，一旦規(guī)劃落實(shí)過程中需要做出調(diào)整，大家的思路轉(zhuǎn)變會(huì)容易得多，阻力也會(huì)小得多。
投融資規(guī)劃是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的重要舉措。過去十年中國的城市化工作是粗放的，盡管為GDP增長做出了貢獻(xiàn)，但大量的投入?yún)s沒有最大限度發(fā)揮應(yīng)有的作用。新一代領(lǐng)導(dǎo)人提出要建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式有各種各樣的解讀，提高城市建設(shè)和管理效率是最基本的理解，如果資源不能得到有效利用就談不上轉(zhuǎn)變方式。投融資規(guī)劃可以較好的整合城市資源，盡管它不能解決城鎮(zhèn)化面臨的所有問題，但可以大幅度減少?zèng)Q策性失誤和部門機(jī)構(gòu)之間的內(nèi)耗，提高城市資源的協(xié)同效應(yīng)，使實(shí)施城市規(guī)劃工作少走彎路。投融資規(guī)劃還可以放大政府信用，用有限的資源做更多的事情，加快城市規(guī)劃的落實(shí)。
投融資規(guī)劃不僅適用于新城建設(shè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)，也同樣適用于舊城改造及城市其他的經(jīng)營管理工作。從方法論上講，投融資規(guī)劃是項(xiàng)目群管理的一種手段，是用系統(tǒng)工程的思想解決項(xiàng)目群的投融資問題。既然是項(xiàng)目群，就有哪個(gè)項(xiàng)目上哪個(gè)不上，哪個(gè)先上哪個(gè)后上，每個(gè)項(xiàng)目的資金如何解決以及整個(gè)項(xiàng)目群的資金如何周轉(zhuǎn)等等問題。新城建設(shè)涉及項(xiàng)目群，開發(fā)區(qū)建設(shè)涉及項(xiàng)目群，舊城改造和其他城市經(jīng)營管理也涉及項(xiàng)目群。不同的項(xiàng)目群之間有差異是必然的，但它們也有很多共性，這些共性問題的解決思路是相通的、可以相互借鑒的，投融資規(guī)劃的理念可以在城市建設(shè)和管理的很多方面得到應(yīng)用。
投融資規(guī)劃概念是在北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)投融資規(guī)劃項(xiàng)目中提出來的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的成功實(shí)施，近年來長陽鎮(zhèn)每年要接待大量來自全國各地的考察團(tuán)。最近幾年，這個(gè)概念被廣泛采用，并已在各地城市建設(shè)過程中發(fā)揮了重要的作用，不僅是地方政府重視投融資規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)也非常重視。國家開發(fā)銀行新成立的規(guī)劃局研究的融資規(guī)劃與我們提出的投融資規(guī)劃有異曲同工之處，他們重點(diǎn)關(guān)注融資，我們既關(guān)注融資也關(guān)注投資。未來城鎮(zhèn)化的任務(wù)是十分艱巨的，應(yīng)該把投融資規(guī)劃這個(gè)工具用活、用好（尤其在欠發(fā)達(dá)地區(qū)）。至于這個(gè)工具起名為投融資規(guī)劃還是融資規(guī)劃或者作戰(zhàn)方案并不重要，重要的是在實(shí)施城市規(guī)劃過程中一定要貫徹投融資規(guī)劃的理念。
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥
2013年6月21日
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